Immobilien Investment mit REIT und REIT ETFs. Alle Fragen und Antworten.

Mit einem Real Estate Investment Trust (REIT) kannst du einfach und schnell in Immobilien investieren. Du musst keinen Kredit aufnehmen, keine Immobilie kaufen und dich nicht mit lästigen Mietern herumschlagen. In Krisenzeiten wird gerne in „Betongold“ investiert und die Immobilien Preis steigen derzeit. Alles was du brauchst ist ein Online-Depot und etwas Wissen um als Immobilien Investor zu starten.

In diesem Anfängerguide beantworte ich alle deine Fragen über Immobilenfonds und REIT ETFs.

Wofür steht die Abkürzung REIT?

REIT steht für Real Estate Investment Trust und heißt übersetzt: „Investmentfonds für Immobilien“. Es wird im englischen „Ried“ (bzw. Mehrzahl „Rieds“) ausgesprochen. Die Lautschrift siet so aus: [ˈriːt].

Die Abkürzung ETF steht für: Exchange Traded Fund. ETFs sind also Fonds die an der Börse (Englische Bezeichnung: Stock Exchange) gehandelt werden.

Was ist ein Real Estate Investment Trust und was ist ein REIT ETF?

REITs sind Wertpapiere von Kapitalgesellschaften die speziellen Auflagen unterliegen. Ein REIT darf überwiegend nur in Immobilien investieren: 75 % der Einkünfte müssen aus Immobilieneinkünften stammen und 75 % des Gesamtvermögen muss aus Immobilen bestehen. REITs müssen die Überschüsse zu 90 %, mindestens einmal jährlich ausschütten.

Ein REIT ETF ist ein Fonds der nur aus Immobilienaktien besteht und einen Immobilienindex nachbildet. REIT ETFs werden an der Börse gehandelt und sind passive verwaltete Fonds. REITs und REIT ETFs wurden erfunden um dem Kleinanleger das Investieren in Immobilien zu erleichtern.

REITs sind reglementierte Aktien die es dem Kleinanleger erleichtern in Immobilien zu investieren.

… einfach und kurz gesagt.

Das Kerngeschäft eines REITs muss das bewirtschaften von Immobilien sein. Im deutschen REIT-Gesetz (REIT-G) ist das sogar so festgelegt. Immobilien-Spekulation ist damit ausgeschlossen. REITs dürfen in Deutschland nur von Aktiengesellschaften herausgegeben werden. Die meisten REITs gibt es allerdings in den USA.

Seit wann gibt es Immobilien Investment mit REITs?

Immobilien Investment mit REITs sind in den USA seit 1960 möglich. Das Ziel war damals, eine einfache Anlagemöglichkeit für Immobilien zu schaffen. In Deutschland wurden REITs durch das REIT-Gesetz im Jahr 2007 ermöglicht. In Österreich gibt es bisher noch keine gesetzliche Grundlage für Immobilien Investment mit REITs. Als Investor kann man aber einfach internationale REITs kaufen, so wie bei Aktien auch.

Der größte Markt für REITs ist die USA. Dort existieren hunderte REITs mit einer Gesamtmarktkapitalisierung im dreistelligen Milliarden Bereich. In Deutschland gibt es derzeit nur eine handvoll REITs.

REITs in Deutschland:

  • alstria office REIT-AG
  • Fair Value REIT-AG
  • Hamborner REIT-AG
  • Deutsche Konsum REIT-AG
  • Deutsche Industrie REIT-AG.

Wie funktioniert Immobilien Investment mit REITs?

REITs werden großteils direkt an der Börse gehandelt. Du kannst REITs (… und REIT ETFs) direkt über dein Online-Depot kaufen und verkaufen. Wer schon mal eine Aktie oder einen ETF online gekauft hat, wird keinen Unterschied zum REIT-Kauf erkennen.

Die Ausschüttungen (Dividenden) bekommst du auf dein Verrechnungskonto überwiesen. Die Auszahlungen erfolgen meistens quartalsweise. Manche REITs zahlen sogar monatlich die Dividende aus.

Wann erfolgen die Auszahlungen bei REITs?

REITs müssen 90 % der erwirtschafteten Gewinne an ihre Investoren ausschütten. Die Auszahlungen erfolgen direkt auf das Verrechnungskonto deines Online-Depots. Die Dividenden werden je nach REIT jährlich, halbjährlich, quartalsweise oder sogar monatlich ausgezahlt. REITs die quartalsweise oder monatlich auszahlen, eignen sich gut als passive Einkommensquelle.

Bekannte REITs die monatlich die Gewinne ausschütten sind:

  • Realty Income (ISIN: US7561091049, WKN: 899744) – Unternehmensimmobilen (Retail, Commercial, Shopping-Center)
  • LTC Properties (ISIN: US5021751020, WKN: 884625) – Immobilen für Altenvorsorge

Was ist der Unterschied zu anderen Aktien?

Das Kerngeschäft von REIT-Unternehmen ist das vermieten von Immobilien. Damit fallen REITs in die Immobilien-Assetklasse. Obwohl REITs an der Börse gehandelt werden, verlaufen die Kurse oft antizyklisch zu Unternehmen in anderen Branchen.

Wenn es der Wirtschaft und der Börse schlecht geht, dann flüchten Anleger oft in Rohstoffe oder Immobilen. Darum steigen REITs, oder bleiben zumindest stabil, wenn es mit dem Aktienmarkt nach unten geht.

Umgekehrt fallen REITs wenn es zu einer Immobilenkrise wie 2007 in den USA kommt. Um Risiken zu streuen, sollte man sowohl in REITs als auch in Aktien anderer Branchen investieren.

REITs sind stark reglementiert. Diese zusätzlichen gesetzlichen Bestimmungen (Investmentschwerpunkt und Auszahlungsquote) sind dazu gedacht, die Risiken für Investoren zu verringern.

Weitere Infos über Aktien, Fonds und ETFs.

Welche Arten von REITs gibt es?

REITs können in drei Kategorien unterteilt werden:

  • Equity: REITs die in Immobilien investieren
  • Mortgage: REITs die in Immobilien-Hypotheken investieren
  • Hybrid: REITs die beides machen

Immobilie ist nicht gleich Immobilie. REITs spezialisieren sich oft auf eine bestimmte Art von Immobilien. Dabei gibt es die Klassiker wie Immobilien für Einzelhandel oder Wohnungen. Aber ebenso Zukunftsmärkte wie Datencenter oder Handymasten werden von REITs abgedeckt.

Hier eine kleine Übersicht von Immobilien-Branchen in die du mit REITs investieren kannst.

Shoppingcenter und Einzelhandel (Retail, Commercial)

Retail bzw. Commercial REITs betreiben und vermieten Shoppingcenter-Gebäude, kleinere Einkaufsstraßen oder Einzelgeschäfte. Der größte und bekannteste REIT in diesem Bereich ist Realty Income. Zu den größten Mietern von Realty Income zählen die amerikanischen Kaufhausketten: Walgreens, 7-Eleven, Walmart, CVS Pharmacy und Home Depot. Realty Income vermietet auch an die großen Kinoketten: AMC und Cineworld.

Immobilien Investment in Lagerung (Storage / Self-Storage)

Self-Storage, ein Trend den man aus amerikanischen Filmen und Serien kennt, und der jetzt langsam in Europa ankommt. Menschen brauchen immer mehr Zeug. Dieses Zeug will irgendwo gelagert werden, wenn der Keller zu klein wird. REITs wie Public Storage oder Extra Space Storage betreiben tausende Self-Storage Center in Amerika und haben über eine Million Kunden.

Telekommunikation und Datencenter

Die REITs Equinix Inc und QTS Realty Trust sind im Zukunftsmarkt der Telekom- und Datencenter-Immobilien tätig. Solche REITs besitzen und betreiben Datencenter und digitale Infrastruktur auf der ganzen Welt. QTS besitzt mehr als 600.000 m2 Datencenter Fläche und Equinix betreibt laut Eigenangaben 386.000 Internet-Verbindungen weltweit.

Die Digitalisierung wird auch in den nächsten Jahren weiter voranschreiten und es werden immer mehr Flächen für Server und Datencenter gebraucht werden. Darum werden REITs in diesem Bereich sehr wahrscheinlich gute Wachstumsraten und Dividenden aufweisen.

Immobilien Investment in Wohnungen (Residential)

Deutsche REITs dürfen nicht in Wohnungen investieren um Immobilienspekulation vorzubeugen. Bei internationalen REITs gibt es diese Einschränkung allerdings nicht. Wohnen ist eines der Grundbedürfnisse des Menschen, da es immer mehr Menschen gibt, wird es auch mehr Wohnungen geben müssen. REITs wie Invitation Homes oder Sun Communities vermieten tausende Wohnungen und Häuser in den USA und haben jeweils eine Marktkapitalisierung von über 16 Milliarden US-Dollar.

Symbolbild. Immobilien Investment mit Residential REIT
Symbolbild. Immobilien Investment mit Residential REIT

Industrie und Logistik (Industrial & Logistics)

REITs für Logistik und Industrie betreiben Lagerhäuser, Logistikzentren oder Immobilien für Industrieanlagen. Angetrieben durch den eCommerce-Boom der letzten Jahre, sind Logistik-REITs derzeit stark am wachsen.

Der Industrial Logistics REIT besitzt über 300 Immobilen in den USA, die unter anderem an FedEx oder Amazon vermietet werden. Monmouth Real Estate Investment Corp. ist laut Eigenaussage einer der ältesten öffentlich gehandelten REITs überhaupt. Zu ihren Kunden gehören Coca-Cola, FedEx, General Electric, Home Depot und Kellogg’s und das Unternehmen besitzt 120 Immobilien in 31 verschiedenen US-Staaten.

Gesundheitsvorsorge und (Healthcare)

Menschen werden immer älter und brauchen Betreuung und medizinische Versorgung. Gerade in den USA, der größte REIT-Markt weltweit, ist die Gesundheitsvorsorge ein großes Geschäft, weil dort wenig vom Staat übernommen wird. Darum haben sich viele REITs etabliert die in Seniorenwohnungen, Krankenhäuser oder Altenheime investieren.

LTC Properties investiert in ganz USA in Seniorenwohnungen und Einrichtungen für Altenbetreuung. Welltower (früher Health Care REIT, Inc) ist ein anderer Investment Trust im Gesundheitssektor. Welltower gibt es seit Mitte der 80er Jahre, das Unternehmen hat mittlerweile 1.700 Immobilien und sie sind auch in Kanada und Großbritannien tätig.

Wie sieht es bei REITs mit den Steuern aus?

REIT-Dividenden unterliegen der Kapitalertragsteuer. In Deutschland und Österreich sind das zwischen 25 % und 27,5 % (je nachdem ob Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer fällig werden).

Wenn du dein Depot bei einem „steuereinfachen“ Broker hast, wird sich dieser um die Berechnung und Abfuhr an das jeweilige Finanzamt kümmern. Bei ausländischen REITs fällt zusätzlich zur Kapitalertragssteuer die Quellensteuer im jeweiligen Land an. So kann es zu Steuersätzen von bis zu 50 % und mehr kommen.

Durch Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) sollten so hohe Steuern bei Dividenden verhindert werden, allerdings sind zumindest in Österreich die REITs von den DBA ausgenommen. Bei den hier vorgestellten US-REITs ergiebt sich also ein Steuersatz von 15 % USA-Quellensteuer plus 27,5 % Kapitalertragssteuer in Österreich, also gesamt 42,5 %. Damit ist das direkte Investieren in US-REITs in Österreich nicht sehr sinnvoll. Die Alternative sind REIT ETFs, siehe nächste Überschrift.

Soweit ich das recherchieren konnte, sind in Deutschland die REITs nicht von dem Doppelbesteuerungsabkommen ausgenommen und damit können die Quellsteuern von maximal 15 % von der Kapitalertragssteuer abgezogen werden.

Wie geht Immobilien Investment mit REIT ETFs?

Ja, REIT Indexfonds gibt es! REIT ETFs sind einfache (und in Österreich die steuerlich bessere) Variante in viele REITs auf einmal zu investieren. Ein REIT ETF bildet einen REIT-Index nach (zB.: FTSE EPRA/NAREIT oder dem Dow Jones Real Estate) und investiert in viele unterschiedliche Immobilien-Unternehmen in mehreren Ländern.

Ein REIT-Index funktioniert wie ein Aktienindex (Dow Jones oder S&P 500). Der Index soll den Immobilienmarkt darstellen und darum werden die größten Unternehmen im Immo-Bereich im Verhältnis der Marktkapitalisierung in den Index aufgenommen. Dann wird der Durchschnitt der Aktienkurse berechnet und damit bekommt man einen Überblick über den Immobilienmarkt.

Ein Indexfonds investiert dann genau in dieser Zusammensetzung in die Unternehmen im Index. REIT Indexfonds gibt es in der EU (zB.: Irland oder Luxemburg) und sie werden nicht doppelt besteuert und Quellsteuer ist damit kein Thema. Damit bleibt die Steuerquote der Dividenden bei den 25 % bis 27,5 %. Ein Immobilien Investment wird durch REIT ETFs noch leichter.

Beispiele von großen und bekannten REIT ETFs

Der „iShares Developed Markets Property Yield ETF“ (ISIN: IE00B1FZS350, WKN: A0LEW8) ist einer dieser ETFs. Dieser ETF investiert großteils in USA, Japan, Hong Kong, Deutschland und UK. Insgesamt wird bei diesem Fonds in 320 unterschiedliche REIT-Aktien investiert und das Fonds-Volumen liegt bei über 2.500 Mio. Euro. Jeder REIT in diesem ETF muss mindestens 2 % Dividende pro Jahr aufweisen. Die Ausschüttungen des ETFs erfolgen quartalsweise.

Der ETF „SPDR Dow Jones Global Real Estate“ (ISIN: IE00B8GF1M35, WKN: A1J3PB) investiert in ca. 215 REITs und REOCs* weltweit und schüttet die Erträge ebenfalls quartalsweise an die Anleger aus. Das Fondsvolumen liegt bei 167 Mio. Euro.

* Die Abkürzung REOC steht für Real Estate Operating Companies und bezeichnet Unternehmen die Immobilien betreiben. REOCs sind keine REITs und fallen damit nicht unter deren gesetzlichen Bestimmungen bezügleich Investmentschwerpunkt und Auszahlungsquote.

Zusammenfassung: Immobilien Investment mit REIT und REIT ETF

REITs sind eine einfach Möglichkeit dein Geld in Immobilien anzulegen. Beim Immobilien Investment mittels REIT ETF, streust du dein Risko und investierst weltweit in die größten Immobilienunternehmen und -märkte. REITs sind zwar ähnlich zu Aktien, bleiben in Krisenzeiten stabiler. Die regelmäßigen Ausschüttungen von REITs eignen sich gut als passives Einkommen.

Wie immer gilt: Dieser Artikel ist keine Anlageempfehlung oder Finanzberatung. Die Informationen basieren auf meinen persönlichen Erfahrungen. Jeder sollte sich selber eingehend mit den eigenen Finanzen beschäftigen, und gegebenenfalls einen Finanz- oder Steuerberater hinzuziehen.

Weitere Investment-Ideen und Finanz-Know-How findest du in den Kategorien: Clever Investieren und Finanzielles Wissen. Meine Blog-Posts Wie 50.000 anlegen und Passives Einkommen aufbauen beschäftigen sich ebenfalls mit dem Thema REITs.

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