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Was ist dran an Immobilien Crowdinvesting? Meine Erfahrungen mit Bergfürst und Rendity

Wie funktioniert eigentlich Immobilien-Crowdinvesting? Was versteht man überhaupt unter Crowdinvesting? Ist Immo Crowdfunding das Gleiche wie Immo Crowdinvesting? Und in welche Immobilien kann man damit investieren? Kann man sich mit Rendity und Bergfürst ein zusätzliches Einkommen aufbauen und wenn ja, wieviel Ertrag kann man erwarten? Ich hab es getestet, und nach einem Jahr auf Bergfürst und Rendity, kann ich meine Immobilien Crowdinvesting Erfahrungen jetzt hier berichten.

Crowdfunding und Crowdinvesting für Immobilien

Die Begriffe Crowdfunding und Crowdinvesting werden beide in Verbindung mit Immobilien verwendet. Es ist immer dasselbe gemeint: Mehrere Menschen (also eine Crowd) investieren gemeinsam in eine Immobilie (Funding oder Investing). Schwarmfinanzierung wäre das eingedeutschte Wort für Crowdinvesting. Mezzanine Kapital oder Mezzanine-Finanzierung wird es oft in Finanzberaterkreisen genannt.

Mir gefällt die Bezeichnung „Crowdinvesting“ besser. Unter dem Begriff Crowdfunding verstehe ich eher Plattformen wie Kickstarter oder Indiegogo. Also Plattformen für Funding von Produkten ohne finanzielle Beteiligung am jeweiligen Unternehmen oder des Ertrags. Beim Crowdfunding von Produkten bekommt man im Gegenzug das Produkt zu einem frühen Zeitpunkt und meistens zu einem besseren Preis. Mit Finanzinvestment hat also das Crowdfunding nichts zu tun.

Beim Crowdinvesting in Immobilien gehts aber vorrangig darum. Positiven Cashflow durch Zinszahlungen aus einem Darlehen das eine Privatperson einem Immobilienentwickler gibt. Immo-Crowdinvesting hat also eher mehr mit P2P-Krediten gemeinsam als mit Produkt-Crowdfunding. Ich werde also vorrangig die Bezeichnung Crowdinvesting verwenden, aber in diesem Artikel ist mit Crowdfunding das gleiche gemeint.

Wer mehr über P2P-Kredite wissen will, sollte meinen Erfahrungsbericht über „Passives Einkommen mit P2P Krediten“ lesen.

Wie funktioniert Immobilien Crowdinvesting genau?

In nur wenigen Schritten kann man heutzutage Immobilieninvestor werden. Man meldet sich auf einer Crowdinvesting Plattform mit seinen Kontaktdaten an. Normalerweise wird eine Ausweiskopie benötigt um die persönlichen Daten bestätigen zu können. Eine Videoidentifikation wie beim Eröffnen eines Bankkontos oder Depots ist allerdings nicht notwendig.

Nach der Registrierung auf der Plattform kann man in aktuelle Immobilienprojekte investieren. Man sollte nicht erwarten das zig Projekte aktuell verfügbar sind. Meistens kann man aus Null bis maximal fünf Projekte auswählen. Sobald die Investitionssumme erreicht ist wird nämlich das Projekt geschlossen und man kann nicht mehr investieren. Es werden aber regelmäßig neue Projekte gestartet und darum sollte man auch regelmäßig auf den Plattformen vorbeischauen oder sich per Mail informieren lassen wenn neue Immo-Projekte verfügbar sind.

Ein Investment wird auf der Plattform mittels eines Klicks gestartet. Danach muss man bestätigen alle möglichen rechtlichen Dokumente gelesen zu haben. Das muss bei jedem Investment neu gemacht werden, weil das Darlehen geht ja nicht an den Plattformbetreiber sondern an den jeweiligen Immobilien Bauherrn und da hat jedes Projekt seine eigenen Verträge.

Nach dem Lesen der Dokumente und der Bestätigung (normalerweise nur ein Kontrollkästchen das angehakt werden muss), wird eine Bankverbindung angezeigt. Man muss dorthin seine gewünschte Investitionssumme überweisen. Die Bankverbindung ist die der Crowdinvesting-Plattform, man muss allerdings eine Kennung beim Verwendungszweck angeben, damit die Plattform die Überweisung zum richtigen Projekt zuordnen kann. Diese Kennung wird im selben Schritt wie die Bankdaten angezeigt, sollte also einfach zu finden sein.

Wenn die Überweisung getätigt und das Geld eingetroffen ist, ist man stolzer Immobilieninvestor. So einfach geht „Immobilien Tycoon“ mittlerweile 🙂

Crowdinvesting Kosten und Steuern

Beim Crowdfunding in Immobilien fallen für dich als Investor keine Kosten an. Sowohl die Benutzung der Plattform als auch die Überweisungen an und von der Plattform sind gratis. Die Plattformen finanzieren sich durch Gebühren die von den Immobilienentwicklern erhoben werden.

Die Erträge die du durch die Zinszahlungen erwirtschaftest musst du allerdings versteuern. In Österreich erfolgt das mit der jährlichen Steuererklärung und zum jeweiligen anwendbaren Einkommenssteuersatz.

Laufzeit und Auszahlung beim Crowdinvesting in Immobilien

Die Laufzeiten der Immobilien-Darlehen können von 12 bis 36 Monate variieren. In seltenen Fällen sind auch ganz kurzfristige oder längerfristige Projekte dabei. Immobilien-Crowdfunding ist also eher eine kurzfristige Anlagemöglichkeit. Dein Geld ist in dieser Zeit fix veranlagt und du kannst den Vertrag nicht vorzeitig kündigen oder auf dein Geld zugreifen.

Die Auszahlung der Zinsen erfolgt in fixen Abständen: Jährlich, quartalsweise oder monatlich, je nach Projekt. Am Ende der Laufzeit wird das ursprünglich eingesetzte Kapital auf dein Konto zurücküberwiesen. Manche Plattformen bieten sowas wie ein Verrechnungskonto an, dort bekommt man die Zinsen dann nicht gleich auf sein eigentliches Bankkonto sondern zuerst mal auf das Konto bei der Plattform und von dort kann man es entweder in ein anderes Projekt investieren oder auszahlen lassen.

Crowdinvesting – Welche Erträge und Zinsen kann man erwarten?

Die Höhe der Zinsen liegt zwischen 4% und 7,5% pro Jahr. Immo-Plattformen geben normalerweise eine Mindestinvestition vor. Bei Rendity liegt die Mindestsumme bei 500,- EUR pro Projekt, bei Bergfürst sind es mindestens 250,- EUR. Relativ neu ist der Bergfürst Sparplan ab 10,- EUR pro Monat, den ich nicht getestet habe. Die Idee beim Sparplan dürfte aber eine ähnliche wie bei den P2P-Krediten sein: Man investiert hier nicht mehr in eine einzelne Immobilie sondern in mehrere und damit sinkt das Ausfallsrisiko durch Streuung des Anlagekapitals auf mehrere Projekte.

Einige Rechenbeispiele bei typischen Zinssätzen und Laufzeiten:

10.000,- EUR4,5%6%7,5%
Jahr 110.45010.60010.750
Jahr 210.90011.20011.500
Jahr 311.35011.80012.250

Es kann auch Investmentobergrenzen geben, die sind in unterschiedlichen Ländern unterschiedliche geregelt. In Deutschland darf man bei Bergfürst max. 25.000,- EUR als Privatanleger in ein Projekt investieren, bei Rendity sind es 10.000,-. In Österreich gibt es keine Grenze nach oben.

Der Start der Verzinsung erfolgt sobald das Geld bei der Plattform eingegangen ist, bzw. sobald die Widerrufsfrist von 14 Tagen verstrichen ist. Rendity nennt das dann „Sofortzins“ und dieser Zeitraum ist durchaus relevant, immerhin können Zeichnungsfristen einige Wochen oder Monate lang dauern.

Risiko und Anlegerschutz beim Crowdfunding

Wie alle Anlageformen ist auch Immobilieninvesting über die Crowd mit gewissen Risiken verbunden. Selbst wenn die Immobilienprojekte gut geführt und vorbereitet sind. Auf einer Baustelle kann immer mal was Schiefgehen. Wenn Probleme bei den Kosten, beim Zeitplan oder rechtlicher Natur auftreten, dann können Immobilienentwickler in Finanzschwierigkeiten geraten.

Die Plattformen sind selbst nicht immun gegen eine Insolvenz. Immerhin sind diese Internetplattformen noch sehr neu, oft im Startup-Stadium und damit sehr anfällig für unterschiedlichste Probleme. Ein Crowdinvesting Startup wie Rendity, Exporo oder Bergfürst muss sich erst etablieren und zu einem stabilen Unternehmen heranwachsen.

Wenn ein Projekt wirklich den Bach runtergeht dann ist dein Geld mit großer Wahrscheinlichkeit weg. Ein Nachrangdahrlehen wird im Insolvenzverfahren erst ganz am Schluss bedient. Sowieso bekommt man bei Insolvenz und Konkurs meist nur Quoten bis 20% der ursprünglichen Summe zurück. Es sollte also besser nichts Schief gehen bei einem Projekt.

Es kommt zum Glück selten vor, dass Projektentwickler von Crowd-Projekten insolvent werden. Zumindest hab ich es bisher noch nicht erlebt (Ausnahme: Siehe unten bei Bergfürst). Das liegt wahrscheinlich daran das die jeweiligen Plattformen die Projekte und Anbieter vorher genau prüfen. Ein Ausfall würde ja auch die Plattform massiv betreffen, finanziell und auch marketing-technisch. Das schlechte Licht durch ein missglücktes Projekt fällt vorrangig auf die Crowdinvesting-Plattform und erst danach auf den Immobilienentwickler.

Man kann und sollte natürlich selber die Risiken prüfen und minimieren. Alle Crowdfunding Plattformen bieten umfangreiche Informationen zu den Projekten und Entwicklern an. Zu deren Vergangenheit und bisherigen Projekten kann man sich dann im Internet an anderen Stellen schlau machen. Google ist dein Freund.

Bei vielen Projekten besteht ein zusätzlicher Anlegerschutz durch unterschiedliche Maßnahmen die in der Projektbeschreibung angeführt werden. Zum Beispiel können zusätzliche Bürgschaften oder hohe Eigenkapitalquoten usw. das Risiko des jeweiligen Projekts stark verringern.

Was kann das Risiko von Immobilieninvestments verringern:

  • Bürgschaften der Geschäftsführer oder anderer Gesellschaften
  • Eingetragene Grundschuld
  • Abstrakte Schuldanerkenntnis
  • Zinsdepot also Treuhandkonto
  • Hohe Eigenkapitalquote
  • Erfahrener Immobilienentwickler
  • Hohe Vorverwertung
  • Späte Projektphase
  • Gute Lage

Welche Immo-Crowdinvesting Plattformen gibt es? Deutschsprachig.

Plattformen für Immobilien Crowdinvesting gibt es im deutschsprachigen Raum bereits einige. Die Plattformen unterscheiden sich vor allem in den jeweiligen Immobilien-Projekten in die man investieren kann. Die Funktionsweise der Plattformen sind allerdings ziemlich ähnlich.

Erfahrungen mit Rendity Crowdinvesting

Die Website von Rendity macht einen sehr sauberen, fast nüchternen Eindruck. Sie locken mit „kurzen Laufzeiten“, „keinen Gebühren“ und bis zu 7% Rendite pro Jahr. Rendity ist ein österreichisches Unternehmen mit Hauptsitz in Wien (Deutschlandniederlassung ist in München) und bietet großteils Investments in österreichische Immobilien an. Die Anmeldung und die Abwicklung von Investments ist sehr einfach. Es wird ein Online-Verrechnungskonto (Investor Wallet) angeboten das man durch Überweisung aufladen kann und wohin dann die Zinsen gebucht werden. Die Informationen zu den Projekten sind klar strukturiert, umfassend und aussagekräftig. Es gibt dann auch immer eine Einschätzung (Risiko-Score) zum jeweiligen Projekt.

Eine Spezialkategorie bei Rendity sind die „Bestandsimmobilien„. Man hat also die Möglichkeit in Zinshäuser und Büroimmobilien zu investieren die schon gebaut und verwertet werden. Rendity nennt das dann: „Rendity Income„. Die Zinsen bei diesen Projekten liegen so bei 4% oder 4,5%. Für die Immobilienentwickler kann sowas Sinn machen um eine Refinanzierung durchzuführen (Eigenkapital frei machen) oder um Kapital für eine Renovierung einzusammeln.

Bei Rendity kommen regelmäßig neue Projekte dazu, so ca. jedes Monat ein oder zwei. Wie gesagt sind die meisten Projekte in großen österreichischen Städten wie Wien und Graz. Manchmal werden auch Projekte in Deutschland ausgeschrieben oder kleineren österreichischen Städten.

Bisher kann ich also fast nur positives über Rendity berichten. Nur eines ist mir bisher negativ aufgefallen. Die sehr langsame Website ist teilweise schon recht nervig. Besonders wenn man schnell mal alle Angebote durchklicken will, kann man schon mal einige Sekunden pro Seitenaufruf warten.

Erfahrungen mit Bergfürst Crowdinvesting

Die Bergfürst AG ist ein deutsches Unternehmen mit Sitz in Berlin. Im Jahr 2019 werden geschätzte 40 Mio. EUR an Darlehen über Bergfürst vermittelt werden. Insgesamt wurden seit dem Launch bereits 65 Projekte über Bergfürst finanziert.

Leider hat einer der Immobilienentwickler, welcher auf Bergfürst in den letzten Jahren finanziert wurde (Z19 Stadthaus Plus in Bernburg), kürzlich Insolvenz angemeldet (siehe hier und hier). Dabei werden 500 Investoren um ca. 440.000 EUR gebracht werden. Siehe oben: Risko und Anlegerschutz! Trotzdem ist Bergfürst sicher eine der größten Immo-Crowdinvesting-Plattformen im deutschsprachigen Raum und allgemein als sehr zuverlässig einzustufen.

Die Projekte sind gut beschrieben und es kommen regelmäßig neue Projekte dazu. Man muss allerdings schnell mit der Entscheidung sein. Oft sind die Investmentsummen innerhalb weniger Stunden erreicht. Am besten man folgt dem Twitter-Account von Bergfürst, dort werden Projekte vorher angekündigt.

Zusätzlich bietet Bergfürst einen sogenannten Handelsplatz an, auf dem man die eigenen Investments an andere Benutzer abtreten kann oder umgekehrt. Die neue Sparplan-Funktion könnte zukünftig interessant werden. Derzeit hätte ich noch einige Fragen dazu, die auf der Website aber nur ungenügend beantwortet werden (zB.: Laufzeit von 6,5 Jahren kann auch länger ausfallen, wie ist das gemeint?). Die durchschnittliche Rendite wird mit 5,3% angegeben. Das ist allerdings nur eine Prognose auf Basis einiger Annahmen aus der Vergangenheit.

Andere Immobilien Crowdfunding Portale

  • Exporo – Nach Eigenangabe: Mit 210 finanzierten Projekten, die Nummer Eins bei Immobilien Crowdinvesting.
  • HOME ROCKET Crowdfunding (Ein Teil von GREEN ROCKET und LION ROCKET) – Investieren in Immobilienprojekte in Deutschland und Österreich.
  • Finnest – Investments großteils in Unternehmen, teilweise aber auch Immobilien.
  • dagobertinvest – Österreichische Plattform mit 105 abgeschlossenen Projekten. Großteils in Österreich und teilweise Deutschland.
  • REVAL – Immobilienprojekte in Österreich

Zusammenfassung

Immobilien Crowdinvesting ist neu, erfreut sich aber immer größerer Beliebtheit. Im Gegensatz zum Sparbuch, Tagesgeld oder Festgeld kann man beim Crowdinvesting noch vernünftige Zinsen erhalten. Die Risiken der Crowdinvesting Projekte sollte man allerdings nicht unterschätzen. Ohne eingehende Prüfung der jeweiligen Projekte kann im schlimmsten Fall ein Totalausfall des eingesetzten Kapitals passieren.

Welche die beste Crowdinvesting Plattform ist, kann ich derzeit noch nicht sagen. Ich finde sowohl Rendity als auch Bergfürst überzeugend. Andere Plattformen werde ich in Zukunft noch genauer Testen.

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